ponudba za nakup nepremičnine

Ponudba za nakup nepremičnine

Sklenitev vsaj enega nepremičninskega posla je nekaj, kar skoraj vsakega izmed nas čaka vsaj enkrat v življenju in predstavlja pomembno življenjsko prelomnico. Ravno zato je pametno vedeti, kakšen je postopek oblikovanja ponudbe za nakup nepremičnine oziroma njeno prodajo. Pred samo sklenitvijo nepremičninskega posla svetujemo, da se stranke informirajo tudi o morebitnih zapletih in njihovem reševanju, v kolikor do njih pride.

Pred oblikovanjem ponudbe

Preden oblikujemo ponudbo za nakup ali prodajo nepremičnine, je najprej treba preveriti, v kakšnem stanju je nepremičnina. Da bi stranka to preverila, se lahko posvetuje z odvetnikom za nepremičninsko pravo ali nepremičninskim agentom, lahko pa tudi sama zaprosi za vpogled v zemljiško knjigo, v kateri so zbrani vsi podatki o nepremičnini. V zemljiški knjigi je jasno zapisano, kdo je pravni lastnik nepremičnine, ali so na nepremičnini hipoteke in služnost ter ali obstajajo spori na nepremičnini. Stranke lahko podatke v zemljiški knjigi preverijo tudi prek portala e-Sodstvo. Pred oblikovanjem ponudbe za nakup nepremičnine ali prodajo je nujno tudi dobiti potrdilo o namenski rabi zemljišča, ki ga izda občina, v kateri leži nepremičnina. Ob tem je treba poudariti, da pridobitev potrdila o namenski rabi zemljišča ni potrebna, v kolikor gre za nepremičnino, ki je le del objekta v etažni lastnini (torej za stanovanje v bloku). Stranke lahko potrdilo o namenski rabi zemljišča prejmejo tudi z oddajo e-vloge za pridobitev potrdila o namenski rabi zemljišča.

Ponudba za nakup nepremičnine torej obsega vse zgoraj naštete elemente. Ko je stranka pridobila vse potrebne podatke iz zemljiške knjige in se je s kupcem/prodajalcem dogovorila o vseh elementih nepremičninskega posla, je nujno, da se oblikuje ustrezna prodajna ali nakupna pogodba. Takšna pogodba mora vsebovati elemente, kot so podatki o kupcu in prodajalcu nepremičnine, cena nepremičnine, način, na katerega bo kupec oziroma prodajalec nepremičnino plačal, hipoteka, ki bo nepremičnino bremenila, ter zemljiškoknjižno dovolilo. Slednje je pomembno zato, ker se lahko na podlagi tega dovolila v zemljiško knjigo vpiše nov lastnik nepremičnine. Ponudba za nakup nepremičnine mora vsebovati tudi energetsko izkaznico, na podlagi katere se nov lastnik nepremičnine seznani z energetsko učinkovitostjo stavbe.

Plačilo davka

Ponudba za nakup nepremičnine oziroma prodajo in nepremičninski posel pa seveda terja tudi plačilo davka. Davek pri novogradnjah se obračunava na podlagi osnovne davčne stopnje (22 %), zavezanec pa je prodajalec nepremičnine. V kolikor je predmet nepremičninskega posla stanovanje, manjše od 120 m2, ali enostanovanjska hiša, manjša od 250 m2, davek znaša 9,5 % od prodajne cene nepremičnine. Prodajalec nove nepremičnine (na podlagi katere se obračuna DDV), mora nepremičninski posel prijaviti na Geodetsko upravo RS. Ne glede na to, ali je prodajalec nove nepremičnine pravna ali fizična oseba, lahko posel prijavi s pomočjo spletne aplikacije za evidenco trga nepremičnin. Če je predmet nepremičninskega posla stara nepremičnina, zanjo velja davek v višini 2 % na promet nepremičnin, davek pa je dolžan plačati prodajalec nepremičnine. Tako kot v vseh primerih, je tudi v tem osnova za odmero davka prodajna cena nepremičnine. Prodajalec je dolžan plačati tudi davek na kapitalski dobiček. Kapitalski dobiček je definiran kot razlika v prodajni in nakupni ceni (torej razlika, na podlagi katere je prodajalec z nepremičnino zaslužil). Ta davek se plača tedaj, ko je ta razlika pozitivna, torej v primeru, ko je prodajalec z nepremičninskim poslom ustvaril pozitiven dobiček. Stopnja davka na kapitalski dobiček je višja, če je bil prodajalec lastnik nepremičnine manj let, in se znižuje na vsakih pet let lastništva. Prodajalec, ki je v nepremičnini stanoval vsaj zadnja tri leta pred prodajo ali je bil lastnik nepremičnine 20 let ali več, je oproščen davka na kapitalski dobiček. Po oblikovanju ponudbe za nakup nepremičnine mora prodajalec še pred prodajo nepremičnine na davčnem uradu prijaviti nepremičninski posel za odmero davka. To mora storiti v petnajstih dneh od trenutka, ko je bila sklenjena prodajna pogodba. Plačilo davka ima 30 dnevni rok od trenutka prejema odločbe za odmero. Za uspešno prijavo za odmero davka mora prodajalec priložiti tri izvode prodajne pogodbe in en izvod pogodbe, na podlagi katere je dobil lastninsko pravico nad nepremičnino. Dodati mora tudi izpisek iz zemljiške knjige, v kolikor je prodajana nepremičnina v zemljiško knjigo že vpisana. Kupoprodajna pogodba mora nujno vsebovati žig davčnega organa, nato pa notar takšno pogodbo še overi. Overjena in ožigosana pogodba je glavni pogoj za vpis novega lastnika v zemljiško knjigo. Ponudba za nakup nepremičnine oziroma pogodba mora vsebovati tudi zemljiškoknjižno dovolilo. V kolikor slednje ni del pogodbe, ga je treba sestaviti ločeno in ravno tako dati notarju, da ga overi. Kupec postane nov lastnik nepremičnine v trenutku, ko je kot tak vpisan v zemljiško knjigo.

Kmetijsko zemljišče

Ponudba za nakup nepremičnine, katere predmet je kmetijsko zemljišče, mora poleg zgoraj naštetih elementov vsebovati še nekatere druge elemente. Ena izmed pomembnih informacij za prodajalce kmetijskih zemljišč je ta, da lahko prodajo le celoten del parcele oziroma kmetijskega zemljišča. Lastništvo kmetijskega zemljišča se torej ne sme deliti na manjše dele. Ponudba za nakup nepremičnine kmetijske rabe mora biti objavljena skupaj s pogoji za prodajo na upravni enoti. Kupec mora ponudbo in pogoje za nakup sprejeti v roku 30 dni od objave ponudbe za prodajo nepremičnine. Določene osebe imajo pri nakupu kmetijskega zemljišča tudi predkupno pravico. Kupci s predkupno pravico so navadno solastniki kmetijskega zemljišča, zakupniki zemlje, drugi kmetje v bližini (predvsem tisti, katerih kmetijsko zemljišče meji na zemljišče prodajalca), sklad kmetijskih zemljišč … Najvišji na seznamu s predkupno pravico so kmetje, katerim kmetijstvo predstavlja edino in glavno dejavnost, sledijo pa tisti kmetje, ki zemljišče obdelujejo sami. V kolikor je predmet ponudbe za prodajo gozd, ima predkupno pravico najprej Republika Slovenija, za njo pa še lokalna skupnost, na območju katere gozdovi ležijo. Tretje na seznamu so pravne osebe (znotraj meja Republike Slovenije), ki gospodarijo z gozdovi, ki so v lasti RS, nato pa še lastniki, katerih zemljišča mejijo na prodajane gozdove. V kolikor nihče izmed zgoraj naštetih potencialnih kupcev predkupne pravice ne izkoristi, lahko prodajalec kmetijsko zemljišče ali gozd proda komurkoli, ki za nakup izkaže interes.

Related posts

POKLIČITE