nakup nepremičnine

Nakup nepremičnine

Nakup nepremičnine čaka skoraj vsakogar izmed nas in predstavlja pomemben posel v našem življenju, zato je ključno, da se pred nakupom seznanimo z vsemi elementi tovrstnega posla in morebitnimi zapleti ter načini, na katere lahko zaplete rešimo. Nakup nepremičnine je nekaj, česar ni možno izvršiti z danes na jutri, zato je resnično pomembno, da se pred nakupom nepremičnine dobro informiramo.

Pred nakupom nepremičnine

Preden se odločimo za nakup nepremičnine, je pametno preveriti, v kakšnem stanju se nahaja nepremičnina, ki jo želimo kupiti. To lahko opravimo kar z vpogledom v zemljiško knjigo, v kateri so zapisani vsi podatki o nepremičnini na trgu (podatki o sedanjih lastnikih, hipotekah, ki jo bremenijo, služnosti in ostalih elementih nepremičnine), pri seznanjanju pa nam lahko pomagajo tudi nepremičninski odvetniki ali nepremičninske agencije, v kolikor se odločimo, da nepremičnine ne bomo kupovali na lastno pest. V zemljiški knjigi je jasno zapisano tudi, ali potekajo spori na podlagi nepremičnine. Podatke o nepremičnini lahko stranke vidijo na portalu e-Sodstvo, na katerem lahko dostopajo do zemljiške knjige. Pred nakupom nepremičnine je seveda nujno tudi pridobiti potrdilo o namenski rabi zemljišča. To potrdilo navadno izdajajo občine, na območju katerih leži nepremičnina, ki jo kupujete. Če gre za nakup nepremičnine v etažni lastnini (kot je na primer nakup stanovanja), potrdilo o namenski rabi zemljišča ni potrebno. Vsa omenjena potrdila in dovolila je možno pridobiti v elektronski obliki in jih oddati v obliki e-obrazca.

Pred nakupom nepremičnine je torej treba zbrati vse zgoraj naštete elemente. Naslednji korak, ki sledi za uspešno sklenitev nepremičninskega posla in nakup nepremičnine, je oblikovanje kupoprodajne pogodbe med kupcem in prodajalcem. V pogodbi morajo biti navedeni prodajna cena nepremičnine, podatki o kupcu in prodajalcu ter vsi zgoraj našteti elementi. Pogodba mora vsebovati tudi podatek o obremenitvi s hipoteko in način, na katerega bo kupec nepremičnino poravnal. Nujno je tudi, da pogodba vsebuje zemljiškoknjižno dovolilo. V kolikor ga nima, se mora dovolilo sestaviti ločeno in ga je treba nato overiti pri notarju. Zemljiškoknjižno dovolilo je pomembno zato, ker se lahko na njegovi podlagi v zemljiško knjigo vpiše nov lastnik nepremičnine. Pomembno je tudi, da kupec s strani prodajalca prejme energetsko kartico, ki priča o učinkovitosti oziroma lastnostih energetske rabe nepremičnine.

Plačilo davka

Nakup nepremičnine pa obsega tudi plačilo davka, katerega zavezanec je prodajalec nepremičnine. Ob nepremičninskem poslu je treba plačati različne davke, glavni davek pa je seveda DDV, ki za vse novogradnje znaša 22 %. Če gre za nakup manjšega stanovanja ali manjše stanovanjske hiše, je davčna stopnja nižja, in sicer znaša 9,5 %. Osnova za odmero davka je prodajna vrednost kupljene nepremičnine. Ključno je tudi, da prodajalec prodajo nepremičnine prijavi na Geodetsko upravo in davčni urad, ki izračuna davek, ki ga bo treba plačati.

Za vse nepremičnine starejše gradnje velja davčna stopnja 2 %. Gre namreč za davek na promet nepremičnin. Če je prodajalec nepremičnine zaradi nakupa nepremičnine zaslužil kapitalski dobiček, mora iz tega naslova plačati še davek na kapitalski dobiček. Ta davek se zmanjša na vsakih pet let dodatnega lastništva nad nepremičnino, po 20 letih lastništva nepremičnine pa je prodajalec davka na kapitalski dobiček oproščen. Prodajalec je davka oproščen tudi tedaj, ko je v prodani nepremičnini sam bival vsaj zadnja tri leta ali več pred prodajo. Prodajalec mora nepremičninski posel prijaviti na davčni urad najkasneje v roku 15 dni od trenutka, ko je bila podpisana kupoprodajna pogodba. Ko prejme odločbo za odmero davka, ima še 30 dni časa, da davek dejansko plača. Pomembno je, da se priložijo vsaj trije izvodi trenutne kupoprodajne pogodbe in vsaj en izvod stare pogodbe, na podlagi katere je prodajalec prvotno kupil nepremičnino. Pomemben element je tudi žig s strani davčnega urada in overitev pogodbe s stani notarja (če je zemljiškoknjižno dovolilo oblikovano posebej, mora biti tudi overjeno pri notarju). Ko je kupoprodajna pogodba ožigosana in overjena ter prijavljena za odmero davka, se lahko v zemljiško knjigo vpiše nov lastnik nepremičnine.

Nakup kmetijskega zemljišča

Poleg nakupa nepremičnine za osebno rabo pa obstaja tudi nepremičninski posel nakupa kmetijskega zemljišča. Takšen posel se v določenih segmentih rahlo razlikuje od nakupa nepremičnine za osebno rabo. Ena izmed lastnosti tovrstnega posla je ta, da prodajalec ne more prodati le dela kmetijskega zemljišča in ostati lastnik drugega dela. V kolikor se odloči za prodajo kmetijskega zemljišča, ga mora prodati v celoti. Ko se prodajalec odloči za prodajo, mora prodajno ponudbo objaviti na upravni enoti, kupec pa ima 30 dni časa, da prodajno pogodbo sprejme. Določeni kupci imajo pri tem tudi predkupno pravico, ki jih uvršča na visoko mesto na seznamu potencialnih kupcev, in imajo posledično večjo možnost, da prodajano kmetijsko zemljišče tudi kupijo.

Predkupno pravico imajo po navadi že obstoječi solastniki kmetijskega zemljišča in vsi zakupniki zemlje. Prav tako jo imajo tudi razni kmetijski skladi ter sosedje, katerih zemlja meji na prodajano kmetijsko zemljišče. Najbolj potencialni so tisti kupci, katerim kmetijska dejavnost predstavlja najpomembnejšo dejavnost, in tisti kmetje, ki svoje zemljišče obdelujejo sami. Prodajajo pa se lahko seveda tudi gozdne površine. Tudi v tem primeru imajo določeni kupci predkupno pravico pri nakupu gozdnih površin, in sicer je najvišje na seznam uvrščena Republika Slovenija. Za njo je za nakup na vrsti lokalna skupnost, nato pa še lastniki zemljišč, ki mejijo na prodajani gozd.

Nepremičninski pravnik

Na podlagi opisanega lahko sklepamo, da je nakup nepremičnine posel, ki terja določeno informiranost s strani kupca in prodajalca. Iz tega naslova vsem strankam svetujemo, da jim pred nakupom nepremičnine pomaga nepremičninski odvetnik, ki jim bo hitro in učinkovito svetoval o vseh potrebnih korakih ter jih vodil skozi celoten postopek nakupa oziroma prodaje nepremičnine.

Related posts

POKLIČITE