Kaj je etažna lastnina, kakšen je postopek oblikovanja ter kakšne stroške povzroča?

Vedno več posameznikov se v današnjih časih odloča za življenje v stanovanjskih blokih ali večstanovanjskih hišah. Tisti, ki živijo v blokih ali večstanovanjskih hišah, se bodo gotovo vsaj enkrat v življenju srečali s pojmom etažna lastnina. Etažna lastnina je mišljena kot vsi skupni prostori v stanovanjskem bloku, ki si jih delijo vsi stanovalci bloka. Za oblikovanje etažne lastnine je ključno, da govorimo o lastništvu ene stavbe, ki ga ima več oseb hkrati. Vzpostavitev etažne lastnine je tako možna le tam, kjer je stavba grajena tako, da omogoča fizično uporabo določenih prostorov, ki so neodvisni eden od drugega in jih lahko hkrati uporabljajo vsi, ki živijo v stavbi.

Kako vse lahko definiramo etažno lastnino?

Pri razumevanju pojma etažna lastnina je ključno, da se zavedamo, da je lahko pojem opredeljen ne glede na to, ali gre za stanovanjski ali nestanovanjski prostor. Stanovanjski prostori pa so definirani kot prostori, povezani v funkcionalno celoto, imajo pa en vhod (bodisi v stanovanjskem bloku bodisi v stanovanjski hiši). Lastnik stanovanja ima tako nad svojim stanovanjem etažno lastnino, slednjo pa ima tudi nad vsemi skupnimi prostori in napravami v večstanovanjskem objektu. Vsaka večstanovanjska hiša ali blok ima namreč tudi določene naprave oziroma prostore, ki so namenjeni vsem prebivalcem posameznih stanovanj.

Skupni prostori v večstanovanjski hiši ali bloku so navadno hodniki, stopnišča, pralnice, sušilnice, podstrešja, kletni prostori, dvigala, prostori za smeti, delavnice, kolesarnice … Ti so predmet solastnine vseh stanovalcev, ki prebivajo v objektu. Poleg skupnih prostorov so predmet solastnine stanovalcev tudi naprave v stavbi, kot so dimniki, svetlobni jaški, telefonska napeljava, jaški, streha, fasada, nosilni zidovi itd.

Kaj pomeni funkcionalno zemljišče?

Funkcionalno zemljišče je opredeljeno kot tisto zemljišče, ki je namenjeno vsakodnevni uporabi v stanovanjskem bloku ali v večstanovanjski hiši. Je tisto zemljišče, ki je ključno za normalno in nemoteno bivanje vseh stanovalcev bloka. Brez funkcionalnega zemljišča blok ali večstanovanjska hiša ne more funkcionirati. Med funkcionalno zemljišče štejemo na primer prostore za smeti, prostore za počitek in igro, parkirne prostore, dovoze in ostale dostopne poti.

V solastnino poleg zgoraj naštetih elementov spada tudi zemljišče, ki predstavlja enega izmed najpomembnejših delov skupne lastnine. Treba je poudariti tudi, da se za skupni prostor oziroma napravo šteje le tisto, kar je namenjeno funkcionalnosti zgradbe kot celote.

Kako pa nastane etažna lastnina oziroma kakšen je postopek oblikovanja etažne lastnine?

Nastanek etažne lastnine je časovno opredeljen kot trenutek, ko je za slednjo sklenjena pogodba oziroma pravni posel. Pravni posel navadno sklenejo solastniki zemljišča, na katerem je zgrajena večstanovanjska hiša ali blok. Pogodba mora vsebovati izjavo vseh lastnikov stanovanj in njihovo potrditev za oblikovanje etažne lastnine. Na podlagi pogodbe se nato etažna lastnina vpiše v zemljiško knjigo, zemljiškoknjižni vpis pa mora vsebovati vse podatke o večstanovanjski hiši ali bloku. Pogodba mora biti zapisana v pisni obliki, podpisi vseh lastnikov stanovanj pa morajo biti tudi ustrezno overjeni pri notarju. Pomembno je, da se lastniki med seboj dogovorijo o posameznih delih etažne lastnine, o skupnih prostorih in napravah, ki jih vsebuje večstanovanjska hiša ali blok. Ključni element je tudi določitev solastniških deležev posameznega lastnika na skupni etažni lastnini. Ta del je pomemben predvsem zato, da se lažje določi, v kakšnem deležu se bodo pokrivali stroški, nastali na podlagi etažne lastnine. Treba je poudariti, da lahko etažno lastnino oblikuje tudi samo en posameznik. Tovrsten primer je značilen tedaj, ko gre za investitorja, ki na novo gradi nepremičnino.

Definicija etažne lastnine zajema tudi razmerja, ko je lastnik stanovanja hkrati tudi delni lastnik dela bloka ali večstanovanjske hiše. Na drugi strani je tovrstni lastnik edini, ki ima pravico dostopati do svojega lastnega stanovanja, do dela etažne lastnine pa lahko na drugi strani dostopajo vsi stanovalci objekta, v sklopu katerega imajo v lasti stanovanja. Uporaba skupnih prostorov je določena sorazmerno s solastniškim deležem. Slednji se navadno določa na podlagi velikosti stanovanj lastnikov v primerjavi z velikostjo celotnega bloka ali večstanovanjske hiše. Na drugi strani je treba poudariti tudi to, da večje pravice do uporabe etažne lastnine prinesejo tudi višje obveznosti na strani stroškov.

Glede skupne etažne lastnine se morajo vsi stanovalci soglasno odločati, medtem ko lahko posamezen lastnik s svojim imetjem prosto razpolaga, kakorkoli želi (brez soglasja ostalih lastnikov). Ključno je, da lastnik ob nakupu stanovanja in prenosu lastninske pravice nad svojim stanovanjem prejme tudi lastninsko pravico nad skupnimi prostori. Med samo prodajo nepremičnine moramo torej biti pozorni na oba dejavnika. Obravnavanje skupnih prostorov kot del prodaje stanovanja je bistveno zato, ker je brez skupnih prostorov v bloku ali večstanovanjski hiši dostop do samega stanovanja nemogoč.

Kakšne stroške pa povzroča skupna lastnina?

Kot že omenjeno, so etažna lastnina in pravice do uporabe etažne lastnine povezane tudi s stroški. Pri določanju, kako se stroški delijo med lastnike, ne igra nobene vloge, kdo večkrat uporablja skupno lastnino. Vsak izmed lastnikov mora kriti svoj delež stroškov, ki se izračuna na podlagi idealnega deleža in velikosti stanovanja. Ko gre v stanovanjskem bloku za okvaro dvigala, mora ustrezen del stroškov pokriti tudi stanovalec v pritličju, kar velja tudi v primeru, da dvigala ne uporablja. Kljub temu se lahko lastniki dogovorijo, da določeni deli stavbe pripadajo le določenim lastnikom. V tem primeru lastnikom, ki jim del etažne lastnine ne pripada, ni treba kriti stroškov popravila, v kolikor se ta del pokvari ali je potreben prenove.

Related posts

POKLIČITE